La location d’un appartement met en relation le propriétaire du bien immobilier et son locataire. Ce contrat suppose l’occupation effective des lieux par le locataire en contrepartie des charges locatives. Il arrive, cependant, qu’un particulier souhaite réserver un appartement en location pour un usage ultérieur. La loi prévoit à cet effet, les baux locatifs avec une prise d’effet différée. À la découverte d’un outil juridique méconnu.

Une date d’effet ultérieure

Quelle que soit la nature de la location, cette dernière n’est effective qu’à travers un contrat. La réservation d’un appartement en location ne déroge pas à cette règle. Le bailleur s’engage à mettre à la disposition du locataire le bien objet du contrat. Le locataire, quant à lui, accepte d’investir les lieux contre un loyer. La particularité de ce contrat réside dans la distinction entre la date de signature et sa date d’effet.

Pour des raisons de sécurité, le contrat doit être signé au plus tôt. La date de signature marque l’engagement locatif entre les deux parties. La date d’effet concerne le moment à partir duquel le locataire souhaite bénéficier de l’appartement. Elle est dès lors ultérieure à la signature du contrat. Elle marque le début des charges locatives pour le particulier. Ce principe s’applique également au locataire commerçant pour le bail commercial.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie constitue une somme préalablement versée par le locataire d’un bien immobilier en gage de sa bonne foi. Il correspond à un mois de loyer net des charges locatives dans le cadre d’un appartement à vide. Pour les immeubles équipés de biens mobiliers, cette somme équivaut au plus à deux mois de loyers nets des charges locatives.

Le dépôt de garantie est à la charge du locataire et légalement détenu par le bailleur. Le chèque correspondant est encaissable dès la signature du bail locatif et indépendamment de la date d’effet. Il est toutefois interdit au bailleur de réclamer ledit chèque en prélude à la signature du document.

La mise à disposition des clés et l’état des lieux d’entrée

Comment bien louer son bien

Une fois le bail signé et après le dépôt de garantie, l’appartement est considéré comme réservé au locataire. Ce dernier a alors l’assurance de bénéficier des lieux à la date d’effet du contrat. À cette date, le propriétaire bailleur lui transmet les clés de l’appartement qu’il place sous sa responsabilité. Au regard du droit immobilier, le locataire doit justifier d’une attestation d’assurance en cours de validité.

L’étape suivante consiste à établir un état des lieux d’entrée (EDLE). Cette formalité permet de faire un constat précis quant à la situation de l’appartement. À défaut, le locataire est considéré comme ayant intégré un immeuble en parfait état. L’avis éclairé d’un avocat immobilier est recommandé pour éviter tout impair

Le cas du désistement du locataire

Il arrive que le locataire ayant réservé un appartement se désiste avant la date d’effet du contrat. Cette situation présente plusieurs implications :

  • Un désistement avant l’EDLE, mais ultérieur à la signature du contrat équivaut à une restitution complète du dépôt de garantie.
  • Un désistement après l’EDLE implique un état des lieux de sortie (EDLS)
  • Un remboursement intégral du dépôt de garantie dans un délai d’un mois lorsque les états des lieux correspondent.

La non-conformité entre les états des lieux entraîne un remboursement partiel avec deux mois de délai.

Comment bien louer son bien ?

En tant que propriétaire, vous n’avez pas envie que les choses se passent mal, entre vous et votre nouveau locataire. Voici donc des informations à ne pas négliger.

Comment bien louer son bienLa plus importante est de vérifier la solvabilité de votre futur locataire. Voilà la liste des documents, que vous êtes en droit de lui demander :

  • Ses 3 derniers bulletins de salaire
  • Le contrat de travail
  • Le dernier avis d’imposition
  • Les 3 dernières quittances de loyer (si le locataire louaient déjà un appartement)
  • Une photocopie d’une pièce d’identité

Certains propriétaires demandent un RIB et un virement pour le règlement du loyer, sachant que légalement parlant, vous ne pouvez pas obliger votre locataire à utiliser un moyen de paiement, plutôt qu’un autre. Toutefois, il faut bien l’avouer, le virement est une pratique courante.

Par contre, il vous est impossible de demander :

  • Un extrait de casier judiciaire
  • Un dossier médical
  • Une copie des relevés de compte
  • Une carte d’assuré social

Voilà pour l’essentiel. Retrouvez d’autres conseils pour louer son appartement en tant que propriétaire, en cliquant simplement sur ce lien. Vous saurez, par exemple, quels sont les avantages et les inconvénients, de louer son bien de façon saisonnière ou s’il vaut mieux le louer meublé ou nu.